近日,国家发改委办公厅印发了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（以下简称《通知》）。《通知》旨在完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展。ipmp
有业内人士表示，本次《通知》最大的政策变化在于明确房企发行外债“只能置换未来一年内到期的境外债务”。这是继监管部门加强对房地产信托业务调控之后，相关部门再度出手对房企海外发债进行规范，房地产政策宏观调控的导向已经非常明确。
房企发行美元债放量
作为资金密集型行业，房地产企业有着巨大的融资需求。近年来，随着房地产市场宏观调控持续收紧，房企境内融资渠道逐渐收窄，融资压力不断增长。因此，境外发债成为不少房地产企业补充融资的重要选择。
“美元债是房企发行海外债最主要的品种，美元债与境内债存在较强的替代关系。”国盛证券固定收益分析师刘郁表示，2015年，发改委发布相关通知，取消境内企业发行海外债的额度审批，实行备案登记制管理，放松了境外债发行。不过，在2015年和2016年，境内债新规叠加债券牛市，房企发行债激增。但随着2016年“930”地产调控开始收紧，房企境内发债急剧萎缩，进而寻求美元债融资，2017年和2018年，美元债每年发行规模在500亿美元左右。
过去两年，境内房地产企业发行外债的规模显著上升。有数据显示，2017年，境内房地产企业美元债市场共发行50728亿美元，创境内房企美元债发行历史新高。2018年，境内房地产企业共发行外债约49770亿美元。
进入2019年，境内房地产企业发行美元债继续增长，尤其是一季度发债量激增。而在7月上旬，房企发债热情继续高涨。中原地产研究中心统计数据显示，7月上旬，15家房地产企业发布海外融资计划，融资金额超过百亿美元。
中金研究报告认为，今年上半年房地产美元债发行量已超过去年全年水平，发行量主要集中在一季度，上半年净增量达375亿美元，同比增幅高达127%。该报告表示，发行放量主要由于境内融资受限、境外需求上升以及发改委年初延长部分发行有效期。
房企海外融资规模持续“井喷”的同时，融资成本呈现出明显的分化。从近日相关房企发布的公告可见一斑。7月9日,中海发行20亿港元及45亿美元双币种固息债券，最低票息仅为29%。7月10日，龙光地产公告称，拟发行4亿美元2023年到期、年息为65%的优先票据。而7月11日晚间，泰禾集团公告称，旗下境外全资子在境外完成4亿美元的债券发行，票面年息达到15%。
中金研报称，房企境外发债仍呈现明显分化：大型房企供给量占比高、融资成本降幅大、久期延长，中小房企发行量占比低且低资质主体发行，利率居高不下。
房企融资渠道继续收紧
本次《通知》提出，一是房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；二是房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息；三是房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况；四是房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具。
有业内人士评价认为，本次《通知》最大的政策变化在于第一条，即明确房企发行外债“只能置换未来一年内到期的境外债务”。这设定了房企发行外债的“天花板”，实际上在很大程度上收紧了房企通过发行外债融资的渠道。
从上半年融资看，房企在外债发行量上升的同时，也在积极谋求其他各种融资，其背后是不断增加的偿债压力。有统计显示，2015年，房企债及中期票据发行量较大，多数企业的债券期限在3至7年，到了2019年，不少房企面临偿债高峰期。具体来看，今年上半年到期债券2108亿元，这一规模占到去年全年到期债券的九成以上；而今年下半年，房企的到期债券为1706亿元。
在这样的压力下，大部分房企不得不再次举债偿还旧债，导致2019年上半年的发债量上升较大。中信证券研究报告称，2019年前5个月，地产类境内信用融资的总量继续上升，长期信用借款、短期信用借款（包括短期融资券等）和资产证券化产品发行规模分别同比上升33%、87%和38%。
刘郁表示，目前，房地产债券融资保持适度从紧态势。一方面，房地产净融资维持低位，为房企提供的增量资金有限；另一方面，房地产发行债券资金用途受限，比如2017年以来，发行的大多数债只用于偿还到期的债和银行借款，超过一半的中票只用于偿还到期的银行间市场债券和银行借款，且不能跨市场偿还债券。
对此，光大证券相关研究表示，短期来看，在政策波动影响下，房地产板块发行人不得不在不同的融资工具间腾挪，同时逐步接受更高的融资成本。
防风险调控导向明确
“此次发改委发布《通知》，充分体现了防范金融风险的政策导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前关于海外发债的各种例子比较多，所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看，政策出台是非常及时的，也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。联系到近期包括国内债、信托融资等领域的收紧现象，后续房企确实需要对融资收紧等趋势有清醒的认识。
值得关注的是，近期银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托控制业务增速，提高风险管控水平。
而此前的5月17日，银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。受此影响，信托贷款余额在经历了此前3月和4月的反弹后，于5月再次回落。
无论是规范房企发行外债，还是收紧房企通过信托融资，均释放出明确的防风险调控信号。
实际上，人民银行党委书记、银保监会主席郭树清此前在第十一届陆家嘴论坛上致辞时提出，必须正视一些地方房地产金融化的问题。郭树清表示，近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。